아파트 재건축, 재개발의 핵심 단계와 투자시기

아파트 재건축 및 재개발은 주거 환경을 개선하고 부동산 투자 기회를 잡을 수 있습니다. 이 글에서는 아파트 재건축과 재개발의 주요 차이점은 무엇인지, 아파트 재건축 재개발의 핵심단계, 그리고 투자 시기에 관한 정보를 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 아파트 재건축과 재개발의 차이점

 

재건축

기존 아파트 단지를 리모델링하여 개선하는 과정으로, 주로 기존 건물을 보존합니다. 주로 주거 공간을 현대화하거나 추가 편의 시설을 제공하는 데 중점을 둡니다.

 

재개발

주택 및 상업 지역을 완전히 다시 설계하고 재건설하는 과정으로, 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건설합니다. 이는 종종 도시 계획과 개발의 변경을 반영하며, 더 큰 변화를 가져옵니다.

 

 

구분	재건축	재개발
조합원자격	조합설립 동의 필요 미동의시 청산 대상 건물, 토지 모두 소유	조합설립 동의 필요없음 설립과 동시에 조합원 건물, 토지 하나만 소유해도 가능
정비기반시설	양호	미흡
세입자 주거이주비, 상가 영업보상비	해당없음	해당있음
안전진단 여부	해당있음	해당없음
임대주택 의무	상한 용적률, 법정상한 용적율 차 50% (지자체 상이)	서울10~20%, 경기,인천5~20% 지방5~12% (지자체 상이)
사업진행속도	빠름	느림
현금청산비율	적음	많음
현금청산방법	매도청구	수용
현금청산기준	시세 기준	감정평가액 기준
개발부담금	재건축 초과이익 환수제 (재초환 18.01)	해당없음
실투자금액	많음	적음

 

 

 

 

재건축은 안전진단 단계를 통과해야 재건축 절차를 진행시킬 수 있고, 재개발은 노후도 조건에 맞아야 재개발 절차를 밟을 수 있습니다. 재개발은 연면적 기준 30년 이상 건축물이 60%가 되어야 하기 때문에 동네에 신축빌라들이 들어서면 재개발은 어려울 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

2. 아파트 재건축 재개발 절차와 기간

 

(1) 기본계획수립

10년 단위로 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사·시장은 도시주거환경정비 계획을 세웁니다. 다른 단계보다는 투자금액이 적지만, 오랜 기간 투자금이 묶일 수도 있고 개발이 무산될 수 있는 위험부담이 있습니다. 

 

(2) 안전진단진행

안전진단은 재건축에 해당되는 단계로 2018년 3월부터 평가항목에 주차난, 층간소음과 같은 구조안정성 가중을 50%로 높였습니다. 안전진단을 통과한 아파트와 그 전인 아파트의 가격차이도 크게 나타나고 있습니다. 

 

(3) 구역지정

기본계획 범위에 있고 주거환경이 안 좋은 구역을 정비구역으로 지정합니다. 이 단계도 기간이 오래 소요되기 때문에 투자금은 적게 들 수 있으나 장기적인 투자계획을 세워야 합니다.

 

 

 

 

(4) 추진위원회구성

조합설립 전 개발을 준비하는 단계입니다. 구역의 토지, 건물 소유자의 50% 이상의 동의로 추진위원회를 만들어 시장이나 군수 등의 승인을 받습니다. 투기과열지구에 있는 재건축아파트에 조합설립을 한 다음 투자를 하면 현금청산 대상이 됨으로 투기과열지구에 재건축 투자를 한다면 이 단계에서는 해야 합니다. 투기과열지구가 아니면 다음단계까지 상황을 보는 것도 좋습니다. 

 

(5) 조합설립인가

시장이나 군수에게 조합설립인가를 받는 단계로 재개발과 재건축의 조건이 조금 다릅니다. 재개발은 토지소유자의 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상 토지소유자의 동의를 받아야 하고, 재건축은 주택단지의 동별 구분소유자의 1/2 이상, 주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상, 토지면적의 3/4 이상 토지소유자의 동의를 받야 합니다. 

 

추진위원회는 추정분담금과 같은 정보를 조합설립 동의를 받기 전에 소유자에게 줘야 하고, 이 단계에서 조합원 간 개발에 대한 긍정적 반응이 크다면 투자를 해도 좋습니다. 다만, 조합설립을 위한 동의를 받기 위해 사업비용을 낮추고 일반분양가를 높이기도 해서 주변시세도 참고해야 합니다.

 

(6) 시공사선정

건설회사들의 경쟁입차를 통해 공사를 진행할 시공사를 선정하는 단계입니다. 시공사 선정할 때는 현실에 맞는 공약인지, 추가 부담비가 발생하지 않는지 정확하게 체크해야 합니다.

 

(7) 사업시행인가

개발 사업시행 계획을 제출하여 정비사업진행을 승인받는 단계입니다. 건축 세대수를 알 수 있고 수익성 예측이 가능하기 때문에 이 단계에서 투자자가 많이 생겨납니다. 투기과열지구인데 관리처분인가 단계에서 투자한다면 현금청산 대상이 되어 투자를 계획한다면 이 단계에서 투자를 결정해야 합니다. 

 

 

 

 

 

(8) 조합원 분양신청

조합원에게 분양 신청을 받는 단계입니다. 분양신청을 받기 전에 기존의 토지나 건축물의 명세와 사업시행인가 고지날 평가금액, 분담금 추산액, 분양신청 기간등을 알려줍니다. 

 

(9)  관리처분계획인가

조합원의 조건에 따라 아파트를 분양받을지, 현금으로 받을지, 어떤 면적으로 분양받을지 등을 정하는 단계입니다. 구체적인 계획이 결정되는 시기로 공사비나 손실보상액, 감정평가액, 분담금 등을 알 수 있습니다. 이 시기는 전 단계보다 안정성이 있고 투자할 수 있는 기간도 짧은 편이라 투자 수요가 높아 투자금액도 높은 편입니다. 분양 시 분양시장에 따라 분양가 변동이 있을 수 있으므로 정확한 분양가는 알 수 없습니다. 투자 전에 안내책이나 조합을 통해 내용을 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다. 

 

(10) 이주 및 철거

공사 시작 전에 주민들이 이주하고 구건물을 허는 단계입니다.

 

(11) 착공 및 일반분양

공사를 시작하고 조합원들에게 분양하고 남은 아파트를 일반분양하는 단계입니다. 일반분양가가 정해지면서 총 분양수입이 결정되고 투자수익을 계산할 수 있는 시기입니다. 이 단계는 투자시기가 아니고 투자한 곳의 수익을 평가하여 가지고 갈 것인지 매도할 것인지 결정하는 시기라고 보면 됩니다.

 

(12) 준공 및 입주

아파트가 제대로 지어졌는지 확인하고 입주하는 단계입니다. 미분양 등의 이슈가 있으면 추가분담금이 발생할 수 있는 시기입니다. 

 

(13) 이전고시

분양받은 아파트의 소유자에게 소유권 이전이 이루어지는 단계입니다. 

 

(14) 청산

관리처분계획인가 단계에서 결정한 주택감정가와 분양가의 차액을 청산하는 단계로 분양가가 더 높으면 돈을 더 내야 하고, 분양가가 감정가보다 더 낮으면 돈을 받게 됩니다. 청산이 끝나면 조합은 해체됩니다.

 

 

 

 

 

---

 

 

아파트 재건축 및 재개발은 도시 개발과 주거 환경 개선에 중요한 역할을 합니다. 절차, 기간, 투자 시기, 그리고 재건축과 재개발의 차이점을 이해하는 것은 투자자와 아파트 소유자에게 유용한 정보입니다. 재건축이나 재개발 투자를 하려면 신중한 계획과 자금 관리가 필요하며, 각 단계를 명확히 이해하는 것이 핵심입니다. 투자하고자 하는 지역의 공인중개사에게 사업진행상황을 들어보고 조합원들의 분위기도 살펴보는 것이 중요합니다.